华夏幸福(600340)十七载征途漫漫 产业新城模式大有可为

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华夏幸福(600340)十七载征途漫漫 产业新城模式大有可为



    投资要点
    模式为王,产业新城模式进入壁垒高。产业新城建设主要包含规划设计与咨询服务、土地整理投资、产业发展服务、基础设施建设、公共配套建设及城市运营服务等方面,其中产业发展服务是产业新城的核心部分。我们对公司落地投资额进行测算,预计2019-2021 年产业发展服务收入增速达28%、27%、17%,产业发展服务的高速增长推动公司业绩持续高增。
    10 年探索,7 年开拓,产业新城模式终铸成。公司产业新城模式探究经历17 年风雨,大致可分为三阶段:1)2002-2012 年:与固安共成长,助力固安经济腾飞;2)2013-2017 年,紧抓京津冀红利,由先前的“以房养园”逐渐进入“以园促房”阶段,收入现结构性调整,产业发展服务表现优越。3)2017 年后:异地复制,拓展全国城市群布局,熨平政策周期。不论是深耕固安,还是紧抓京津冀,布局全国,我们认为,公司的产业新城得以成功的主要因素在于:1)与政府合作,共赢模式均获得了双方认可:只有产业新城带动地方经济增长,企业才会收到相应环节的收益,这使得政府和企业的利益一致。2)产业新城建设需要公司去垫付大量资金,华夏幸福通过销售住宅减轻了项目前期资金压力。
    销售结构性改善,短期偿债压力小。2018 年公司实现销售金额1628 亿元,2015-2018 年平均复合增速达31%;从结构看,公司对环京区域销售依赖度有所下降,积极布局全国城市圈,2017 年公司环京以外区域销售面积占比仅34%,金额占比24%,至2018 年占比提升了20 个百分点。在销售高增的同时,公司保持稳健的杠杆水平,短期偿债压力较小。截至2019 年上半年,公司资产负债率达88%,剔除预收后的资产负债率为57%;短期债务占比28%。截至2019 年上半年,公司平均融资成本为7.23%。
    平安战略入股,强强联合,业绩承诺彰显公司发展信心。2018 年7 月平安战略入股,同时在2019 年2 月再次增持股份。截至2019 年上半年,平安持股比例上升至25.25%,为公司第二大股东。这表明中国平安对公司产业新城运营模式的充分认可,同时有利于缓解公司现金流压力。此外,平安集团旗下具备平安不动产、平安银行等多个房地产上下游相关子公司,双方未来在业务深度合作深度上值得期待。
    投资建议:十年探索,七年开拓,产业新城模式为王;华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段,走向全国化布局,未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股将增强公司资金实力,未来业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021 年公司EPS 分别为4.84、6.00、7.20元人民币,对应PE 分别为5.60、4.51、3.76 倍,首次覆盖予以“买入”评级。
    风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。

出处: 东吴证券 2019-9-25 0:00:00
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